بررسي تحليلي قانون جديد روابط موجر و مستاجر

دسته بندي : علوم انسانی » حقوق
فصل اول
اجاره يعني چه ؟
م 466 قانون مدني مي گويد :
«اجاره عقدي است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عين مستاجر مي شود . اجاره دهنده را موجر واجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجر مي گويند »
هر چند تعريف تقريباً روشن است اما توضيح مي دهيم :
«عقد عبارت است از اينکه يک يا جند نفر در مقابل يک يا چند نفر ديگر تعهد بر امري مي نمايند و مورد قبول آنها باشد »
«عين » جسم و بدنه و وجود خارجي هر چيز است . بنابراين زمين و بنايي که روي آن ساخته شده يا اتومبيلي که آنرا مي بينيم ، کتابي که آن را لمس و وزنش را حس مي کنيم و جلد و صفحاتش را مشاهده مي کنيم «عين » است .
«منفعت » عبارت است از فايده و حاصل هر جيز ، پس از منفعت خانه ( زمين و بناي روي آن ) آن است که در آن شکونت و زندگي کنند . منفعت اتومبيل آن است که با آن به اين سو و ان سو بروند و منفعت کتاب آن است که آن را بخوانند .
فصل دوم
اجاره دوست چگونه بايد باشد ؟
در اجاره اشيا مدت اجارهخ بايد معين باشد و الا اجاره باطل است . منظور از باطل بودن اين است که انگار اصلاً چنين عقدي وجود نداشته است . اگر چنين حالتي بيايد آنچه اجاره داده شد ، بايد به مالکش بر گردد و البته که از آن استفاده کرده بايد قيمت و بهاي آن مقداري را که استفاده کرده به مالک بدهد . البته نه بر مبناي توافقي که در عقد کرده بودند ( يعني اجاره بهاي مورد توافق يا اجاره المثني) بلکه بر مبناي نظر کارشناس که ممکن است بيشتر يا کمتر از مبلغ مورد توافق باشد (يعني اجره المثل)، چيزي را مي توان اجاره داد که :
اولاً – در اثر استفاده از بين نرود . به عبارت ديگر بايد «عين مستاجر » چيزي مثل خانه يا اتومبيل و امثال آن باشد نه چيزي مثل يک وعده غذا يا دفتر سفيدي که در آن مي نويسند.
ثانياً – چيز معين و مشخص باشد . بنابراين موجر نمي تواند خانه اي را که ممکن است بر وي به ارث برسد با يکي از سه خانه خود را بدون تعيين ، به کسي اجاره دهد .
ثالثاً – چيز معين و مشخصي باشد که آن را در اختيار مستاجر بگذارد بنابراين موجر نمي تواند خانه اش را که در منطقه اشغال شده به وسيله دشمن است به کسي اجاره دهد .
مسائل مربوط به اجاره اشياء در مواد 466 تا 506 قانون مدني بيان شده است و در هر مورد در روابط طرفين ابهام و اشکالي وجود داشته باشد .
بايد به اين مواد مراجعه کرد . همچنين توجه داشته باشيم که درمواد قانون مدني نيز کليه قوانيني که در مورد اجاره بعد از تصويب قانون مدني تدوين و تصويب شده است اسمي از «سرقفلي» نيست و اين کلمه براي نخستين بار در قانون مصوب 1376 مطرح شده است .
آنچه در قوانين تصويب شده بعد از قانون مدني مطرح شده «حق کسب و پيشه تجارت » است که آن هم در قانون مدني مطرح نبوده است .
باب دوم : قانون مصوب 1376
فصل اول : حدود شمول قانون
فصل دوم : ضوابط شکلي اجاره نما در قانون سال 1376
فصل سوم : آئين داوري
فصل چهارم : سرقفلي
فصل پنجم : نتيجه گيري